Agente immobiliare: diligenza ordinaria e risarcimento
Tutti gli agenti immobiliare quando svolgono la propria professione sono tenuti a seguire l’ordinaria diligenza richiesta al professionista, in caso contrario potrebbero dover risarcire il danno (sentenza 19095 – 2011).
Pur essendo l'agente immobiliare escluso dalle attività di indagine tecnico-giuridica resta obbligato nel fornire le informazioni corrette.
L’agente e circostanze note o conoscibili tramite diligenza ordinaria
Secondo la Cassazione la corretta informazione riguarda la comunicazione di informazioni conosciute o facilmente conoscibili a chi svolge il lavoro di mediatore, inoltre è tassativo il divieto di fornire informazioni su circostanze di cui ignora il contenuto.
Nell’articolo 1754 del Codice Civile il mediatore è definito sostanzialmente come un professionista, che pur essendo privo di titolo di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza, mette in contatto due o più parti per stipulare un contratto di compravendita.
Infatti svolge la propria professione in modo imparziale e indipendente verso le parti.
Un Agente Immobiliare deve fornire solo Informazioni Verificate
Con l'entrata in vigore della legge 39 del 3.2.1989 il mediatore acquisisce il requisito di professionalità superando la diligenza normale del buon padre di famiglia normata nell’articolo 1176 I comma.
Quindi considerando che le obbligazioni da adempiere sono influenzate dalla tipologia della professione, la diligenza da tenere è da analizzare caso per caso partendo questo presupposto: alcune informazioni sono fondamentali per la chiusura dell'affare e far stipulare il contratto di vendite.
Pertanto pur non essendo l'obbligo esplicitamente normato, lo è comunque di fatto per alcune indagini attraverso il controllo delle visure catastali e ipotecarie.
Ciò prevede anche il divieto di fornire informazioni su eventi non verificati.
Non rispettando queste regole di condotta si è responsabili per i danni sofferti per l'effetto.
Dunque prima di presentare il contratto alle parti è sempre meglio farlo analizzare da un avvocato o da un notaio per monitorare la situazione del bene, per esempio in caso di vendita di un'appartamento condominiale se la fideiussione prevista dal Decreto legislativo 20.6.2005 numero 122 è stata rilasciata.
Come dice il proverbio, fidarsi è bene e non fidarsi e meglio, di conseguenza un agente immobiliare non può attenersi ai dati e a quello che gli viene fornito dal proprietario dell’immobile.
Diventa responsabile perché fa cadere in errore l'acquirente anche se il primo responsabile resta il venditore.
Il notaio invece può essere escluso se viene esplicitamente esonerato dalle parti.
In caso di violazione dell'obbligo di verità l'agente immobiliare compie una truffa contrattuale (articolo 640 del codice penale) e può subire:
- La risoluzione del contratto per grave inadempimento e può non essere tenuto a ricevere le provigioni previste nel mandato.
- Una parziale riduzione del la provvigione proporzionale alla riduzione del prezzo di vendita dovuta ad una minore valutazione dell'immobile
- Reclusione da 1 a 5 anni e una multa da 309 a 1549€
Sono situazioni molto frequenti in materia di abitabilità dell'appartamento, o della mansarda, e di abusi edilizi.